Không nên cào bằng
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM và Sở Xây dựng góp ý cho dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư , nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn.
Dự kiến có 2 phương pháp, phương pháp 1 là tính trung bình 3,5 người/căn hộ, phương pháp 2 là xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Phương pháp tính trung bình 3,5 người/căn hộ sẽ khả thi hơn với TPHCM.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, theo phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay, có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở.
Phương án này cũng giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án căn hộ chung cư. Chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ chung cư.
Lấy ví dụ, một dự án căn hộ chung cư A có 1.392 căn hộ, tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100.000 m2, trong đó có 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 25 - 40 m2; căn hộ từ 40 - 60 m2 (chiếm 15%); căn hộ từ 60 - 80 m2 (25%); căn hộ 80 - 120 m2 (25%); căn hộ từ 120 - 150 m2 (15%); căn hộ từ 150 m2 trở lên(10 %)
Nếu áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân số tính theo công thức 1.392 căn hộ x 3,5 = 4.872 người.
Trong khi trường hợp 2, áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân chỉ có 3.930 người, thấp hơn 942 người, thấp hơn 19,3% so với áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ.
Nếu mặc định căn hộ từ 25 - 40 m2 có 1 người, căn hộ từ 40 - 60 m2 có 2 người, căn hộ từ 60 - 80 m2 có 3 người, căn hộ từ 80 - 120 m2 có 4 người, căn hộ từ 120 - 150 m2 có 5 người, căn hộ từ 150 m2 trở lên có 6 người thì chưa sát với thực tế.
“Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Ngoài ra, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ (nhà) quy mô 3 - 4 - 5 phòng ngủ trở lên,nhưng không phải luôn đi đôi với có nhiều người ở”, ông Châu nói.
Không sát thực tế
Theo Chủ tịch HoREA, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn.
Nhiều dự án ở TPHCM đang vướng mắc về chỉ tiêu quy mô dân số theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bởi lẽ từ căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 3 - 5 người (thậm chí nhiều hơn), chứ không phải chỉ có 1-2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Đồng thời, HoREA đề nghị UBND TPHCM xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu quy mô dân số phát triển của TPHCM và các quận, huyện, TP.Thủ Đức thật hợp lý và đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.
Theo HoREA, trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay đang vướng mắc về chỉ tiêu quy mô dân số theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (nhìn chung là thấp), thường chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, trong đó có các dự án phát triển đô thị, nhà ở hoặc các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị cần phải có quy mô dân số hợp lý.