Đầu mối giao thông chiến lược của phía Nam
KTS Khương Văn Mười, Nguyên Trưởng khoa Quy hoạch - đại học Kiến Trúc Tp.HCM, Nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM cho hay, Tp.Thủ Đức là “đô thị loại 1 nằm trong đô thị đặc biệt” có nhiệm vụ quy hoạch được Thủ tướng phê duyệt bởi Quyết định 1538/QĐ-TTg ngày 16/9/2021.
Tp.Thủ Đức có vai trò trung tâm đổi mới sáng tạo dựa trên nền tảng là kinh tế tri thức, khoa học công nghệ và hợp tác phát triển hạ tầng số của Tp.HCM. Trong tương lai, Tp.Thủ Đức sẽ có trung tâm tài chính, trung tâm công nghệ cao, trung tâm giáo dục đại học, trung tâm triển lãm, nhà hát giao hưởng, quảng trường…
Với vị thế chiến lược trong phát triển đô thị và kinh tế của Tp.HCM, Tp.Thủ Đức đã và đang tăng tốc đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ; tầm nhìn quy hoạch hiện đại, góp phần thay đổi diện mạo của toàn Tp.HCM.
Khu Đông Tp.HCM được xem là đầu mối giao thông chiến lược của phía Nam
Mới đây, hàng nghìn tỉ đồng tiếp tục đổ vào phát triển hạ tầng Tp.HCM nói chung, khu Đông nói riêng. Trong hơn 200 dự án hạ tầng giao thông với tổng vốn 350.000 tỷ đồng dành cho Tp.HCM thì có đến 70% đổ vào khu Đông.
Những công trình góp phần gia tăng khả năng kết nối, giao thương giữa khu Đông với các khu vực phải kể đến dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội, quốc lộ 13; nút giao Mỹ Thủy, Đồng Văn Cống, cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ, dự án 4 cầu Thủ Thiêm kết nối về Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi; mở rộng đường Lã Xuân Oai, Lò Lu, Nguyễn Thị Định, Hoàng Hữu Nam, đường Liên Cảng Cát Lái - Phú Hữu - Nút Giao Vành Đai 3...
Trong tương lai, khu Đông sẽ là cửa ngõ, đầu mối giao thông chiến lược kết nối Tp.HCM với các tỉnh thành trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Các dự án giao thông quan trọng như đường Vành đai 3 Tp.HCM, Vành đai 4 Tp.HCM, tuyến metro số 1 và đường sắt kết nối sân bay Long Thành đang được đẩy mạnh triển khai.
Chưa kể, hệ thống cảng Nước sâu Cát Lái, Cảng Phú Hữu, Cảng Long Bình, Cảng Trường Thọ và tương lai là cảng Long Phước của khu Đông cùng với siêu Cảng Cần Giờ sẽ tăng cường khả năng lưu thông hàng hóa, thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu trong và ngoài nước. Giữ vị thế chiến lược khó khu vực nào có được đã giúp khu Đông kết nối thuận lợi với các trung tâm kinh tế như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, tạo nên một mạng lưới kinh tế liên vùng mạnh mẽ.
Hạ tầng ngày càng khép kín giúp gia tăng kết nối liên vùng.
Theo định hướng quy hoạch đến năm 2040, khu Đông Tp.HCM sẽ trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo và đô thị thông minh. Trong đó, Tp.Thủ Đức được kỳ vọng là “Silicon Valley” của Việt Nam, nơi tập trung nghiên cứu, phát triển và ứng dụng công nghệ tiên tiến. Đồng thời, tập trung lực lượng lao động chất lượng cao và thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đây sẽ là hạt nhân kinh tế mới, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp công nghệ cao, dịch vụ chất lượng, nâng cao đời sống cư dân.
Không thể phủ nhận, sự ra đời và phát triển của Tp.Thủ Đức là một bước tiến quan trọng, đóng góp vào sự phát triển toàn diện của Tp.HCM. Tp.Thủ Đức sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới; mở ra những triển vọng to lớn cho sự phát triển bền vững của đô thị, góp phần đưa Tp.HCM tiến gần hơn đến mục tiêu trở thành một đô thị toàn cầu.
Cực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản, lợi thế người đi đầu
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, với vị thế chiến lược và tầm nhìn quy hoạch dài hạn khu Đông nói chung, Tp.Thủ Đức nói riêng sẽ là cụm phát triển đô thị và sản phẩm bất động sản năng động của Tp.HCM.
Nơi đây không chỉ hiện diện bất động sản nhà ở mà bất động sản thương mại, văn phòng, công nghệ cao gắn liền phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị sẽ nở rộ trong tương lai. Trong suốt 10 năm qua, Tp.HCM mở rộng về phía Đông đã tạo nền tảng nguồn cung bất động sản dồi dào, xác lập mặt bằng giá mới cho các sản phẩm cao cấp, hạng sang.
Tại khu Đông Tp.HCM, những khu đô thị bài bản, chỉnh chu và đủ đầy tiện ích bám theo các dự án hạ tầng giao thông thu hút được nhà đầu tư, khách hàng ở thực. (Ảnh minh họa)
Trong thời gian tới, theo ông Kiệt, các công trình hạ tầng mọc lên cùng kế hoạch phát triển hạ tầng gắn liền khu đô thị hiện đại, sẽ tạo điều kiện rất nhiều cho các dự án bất động sản gắn liền với cụm đô thị chức năng tại Tp.Thủ Đức. Điều này tạo ra hệ thống mặt bằng giá mới, nguồn cung lẫn sức cầu bất động sản gia tăng.
Cùng với quy hoạch phát triển thành những trung tâm tài chính kinh tế mới của Tp.HCM như Thủ Thiêm, Rạch Chiếc, Trường Thọ, khu công nghệ cao 1 và 2, khu làng Đại Học thì việc Tp.Thủ Đức quy hoạch những khu đô thị bài bản, chỉn chu và đủ đầy tiện ích bám theo các dự án hạ tầng giao thông sẽ thu hút được nhà đầu tư, khách hàng ở thực. Họ là những người mong muốn thay đổi chỗ an cư từ nội thành ra những khu đô thị có chất lượng và môi trường sống tốt hơn.
Thời gian qua, tại khu Đông Tp.HCM, loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được triển khai chỉn chu như khu đô thị phức hợp chuẩn quốc tế The Global City; Vinhomes Grand Park, Vạn Phúc City… đã và đang góp phần thay đổi diện mạo khu vực, mang đến môi trường sống hiện đại và tiện nghi; trở thành cực tăng trưởng dài hạn, bền vững cho thị trường địa ốc Tp.HCM.
Trong đó, điểm nhấn của thị trường Tp.Thủ Đức cuối năm 2024 phải kể đến The Global City của Masterise Homes nằm ngay mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, phường An Phú, quận 2 (cũ). Với quy mô 117,4ha, khu đô thị được kỳ vọng trở thành một khu đô thị biểu tượng toàn Đông Nam Á và là trung tâm mới của Tp.HCM, quy tụ đa dạng tiện ích vui chơi – giải trí – mua sắm hiện đại.
Mới đây nhất, điểm nhấn của The Global City là phân khu cao tầng Masteri Grand View lộ diện với hơn 600 căn hộ cao cấp, xuất hiện ngay giao điểm hai trục đường chính Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường, cận kề những tiện ích trọng điểm của khu đô thị. Dự án ra mắt giữa lúc Tp.HCM trong giai đoạn cung không đủ cầu đã nhận được nhiều sự chú ý.
Đáng nói, loạt hạ tầng giao thông trọng điểm đã và đang triển khai xung quanh lõi dự án tạo tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Chẳng hạn, đường Liên Phường là trục xuyên tâm hiện hữu tại dự án. Giữa tháng 10, khởi công xây thêm đoạn đường dẫn và cầu bắc qua Rạch Mương Kinh để kết nối trục hiện hữu này vào khu liên hợp thể thao quốc gia Rạch Chiếc. Khi hoàn thành, từ dự án, cư dân có thể kết nối thẳng đến đại lộ Mai Chí Thọ, Võ Nguyên Giáp và tuyến Metro số 1, di chuyển đến An Phú, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Quận 1 trong vòng 5 đến 15 phút.
Trong khi, đường Đỗ Xuân Hợp nằm trong kế hoạch mở rộng lên 30 m của Tp.HCM. Trên tuyến đường này cầu Nam Lý đã thông xe vào đầu tháng 10/2024. Từ đây dễ dàng kết nối vào khu trung cũng như đi các tỉnh trọng điểm của khu vực phía Nam như: Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang.
Quả thực, với tiềm năng hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, quy hoạch mới mẻ, hướng đến sự đồng bộ bộ, tiện ích cùng nhiều dự án bất động sản cao cấp, khu đô thị hiện đại đã và đang hình thành, khu Đông Tp.HCM tạo sự hấp dẫn với nhà đầu tư. Từ đó, tạo nên lợi thế đón đầu cho những nhà đầu tư “nhạy bén”.
Theo các chuyên gia trong ngành, đây là cơ hội rất lớn cho những khách hàng “đi trước đón đầu” thị trường trong bối cảnh giá chưa đà tăng mạnh, các luật và bảng giá đất mới còn ở giai đoạn đầu hiệu lực. (Ảnh minh hoạ)
Trong chia sẻ mới đây, ông Phan Đình Phúc - CEO Seenee cho hay, việc đầu tư phát triển hạ tầng mạnh mẽ như hiện nay ở khu Đông, chắc chắn sẽ tạo nên một làn sóng tăng giá bất động sản trong tương lai. Trong các yếu tố để bất động sản tăng giá mạnh, thì hạ tầng quyết định rất lớn. Sau đó tới loại hình sản phẩm và thời điểm ra thị trường.
Ông Phúc dẫn chứng, thời gian qua khi loạt hạ tầng trọng điểm hình thành tại khu Đông đã khiến sản phẩm thứ cấp tăng lên từ 30% trong vòng 1 năm ở tất cả các loại hình sản phẩm. Đồng thời, giá sơ cấp cũng đã xác lập mặt bằng mới, thậm chí mức giá cao hơn Phú Mỹ Hưng. Một số dự án tại khu Thủ Thiêm tiệm cận với giá bất động sản trung tâm Quận 1.
Theo ông Phúc, với việc dự án được áp dụng để tính thuế, chuyển đổi theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ 31/10/2024 thì việc tăng giá bất động sản là điều dễ hiểu. Thêm nữa, các dự án căn hộ hiện nay muốn công bố ra thị trường phải đáp ứng khá nhiều điều kiện cần và đủ theo luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai được áp dụng từ ngày 1/8/2024. Chi phí vốn của chủ đầu tư để phát triển một dự án bất động sản hiện nay là khá cao. Việc căn hộ có mức giá từ 100 triệu/m2 nằm ở những vị trí đắc địa, trên những tuyến đường huyết mạch có tính kết nối cao là phù hợp.
Bên cạnh đó, theo quy hoạch mới thì Tp.Thủ Đức sẽ hạn chế phê duyệt dự án thấp tầng mà sẽ ưu tiên phát triển các dự án cao tầng, tạo nên nhu cầu an cư ở những dự án căn hộ là tất yếu.
Ông Phúc nhấn mạnh, giai đoạn khủng hoảng nhất của thị trường bất động sản đã qua. Thời điểm này bắt đầu cho một chu kì mới rất rõ. Năm 2025 là bước đệm để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống luật đã chạy thì thị trường sẽ “ngấm” và chắc chắn giá bất động sản sẽ bắt đầu nhảy theo.
Do đó, đây là cơ hội rất lớn cho những khách hàng “đi trước đón đầu” thị trường trong bối cảnh giá chưa đà tăng mạnh, các luật và bảng giá đất mới còn ở giai đoạn đầu hiệu lực. Thực tế, theo ông Phúc, hiện các nhà đầu tư đang áp dụng cơ hội khá tốt khi một số dự án bất động sản tại khu Đông Tp.HCM ra thị trường gần đây được săn đón. Những người đi đầu này chắc chắn có cơ hội khi hạ tầng trọng điểm hoàn thiện, sẽ tạo ra sự kết nối tốt hơn, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và dịch vụ trong tương lai. Từ đó, giá trị gia tăng của sản phẩm đầu tư chắc chắn sẽ cao.
“Thị trường bất động sản hiện đã loại bỏ hầu hết các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính cũng như không uy tín, chỉ còn lại các chủ đầu tư với nguồn tài chính mạnh. Nên đây là một lợi thế rất lớn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Trong tương lai, khi tất cả các khu chức năng của Tp.Thủ Đức khởi động cùng các hạ tầng giao thông khu Đông về đích, giá trị bất động sản sẽ tăng”, ông Phúc nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt khẳng định, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới, ít sản phẩm ra thị trường thì người sở hữu được bất động sản ở giai đoạn này chắc chắn có cơ hội hơn người không mua được.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam. (Ảnh: Hạ Vy)
Theo ông Kiệt, nguồn cung ít nên hầu hết các sản phẩm chào ra thị trường Tp.HCM đều có người mua, tỉ lệ hấp thụ khá tốt. Thậm chí tại khu Đông Tp.HCM có những dự án căn hộ giá 8-10 tỉ đồng/căn vẫn có người mua. Điều này cho thấy, nhu cầu ở các phân khúc bất động sản đều có. Chưa kể, Tp.HCM là khu vực có tốc độ đô thị hoá lớn, nhu cầu nhà ở, đầu tư, mua bán bất động sản vẫn rất lớn.
Chuyên gia CBRE Việt Nam cũng cho rằng, người mua hiện nay khi tiếp cận sản phẩm cao cấp giá từ 5 hay 10 tỉ đồng/căn thì ngoài yếu tố giá, họ quan tâm tâm đến giá trị sản phẩm. Một căn nhà giá hàng chục tỉ đồng mỗi căn nhưng có tiềm năng tăng giá, nằm ở khu vực có dịch vụ tiện ích tốt, hạ tầng hiện hữu… người mua vẫn quyết định “xuống tiền”. Theo đó, có thời điểm, vấn đề giá của sản phẩm không quan trọng bằng giá trị gia tăng trong tương lai mà sản phẩm đó mang lại cho người mua.
Tuy nhiên, theo ông Kiệt, đây là thời điểm thị trường chuyển giao sang chu kì mới, bản thân nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ khi tham gia thị trường. Nhà đầu tư cần có kế hoạch đầu tư rõ ràng, dài hơi, hạn chế vào thị trường trong tâm thế đón đầu, lướt sóng nhanh. Có như thế khi thị trường phục hồi ổn định, bước vào chu kì mới thì nhà đầu tư mới có lợi nhuận tốt. Họ cũng chính là người mang lợi thế của những người đi đầu.
Với thị trường khu Đông Tp.HCM, theo các chuyên gia, đầu tư vào bất động sản giá thấp chưa hẳn là tốt, đầu tư vào bất động sản giá cao không hẳn là thua. Bởi lẽ, khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững, người mua cần phải dựa vào quy hoạch từng dự án. Nếu đầu tư vào cao tầng thì phải là KĐT lớn có đủ tiện ích, chất lượng về cộng đồng, nơi có những tiện ích tầm khu vực như y tế, giáo dục và và thu hút các hoạt động giải trí. Nếu đầu tư vào đất nền nhà phố thì chọn những dự án 1/500 xe hơi ra vào thoải mái, kết nối thuận tiện.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, nhà đầu tư tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư; cân nhắc rất kỹ khả năng dòng tiền thanh toán của bản thân khi tham gia thị trường.