Bốn phương án
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM vừa trình 4 phương án giá đất để Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM xem xét chấp thuận. Đây là các phương án mà trước đó Ban cán sự Đảng UBND TPHCM chỉ đạo Sở TN&MT TPHCM phối hợp với các sở ngành, UBND quận huyện, TP.Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích.
Khi bảng giá đất cao sẽ khiến đầu vào cao, dẫn tới giá nhà cao, gây khó khăn cho người mua nhà
Sở TN&MT TPHCM đề xuất giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02/QĐ-UBND để áp dụng. Phương án này sẽ có những hạn chế như bảng giá theo Quyết định số 02 bị khống chế theo nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa là 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất rất thấp.
Mặt khác, giá đất theo Quyết định số 02 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất, nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐUBND ngày 31/12/2014. Giá đất 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại TPHCM. Như vậy, nếu áp dụng phương án này thì bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá đất theo Quyết định số 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56 thì kết quả vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn, không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM, trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.
Phương án 3, đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế. Đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định số 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56. Phương án này có những hạn chế, không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.
Cuối cùng là điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai. Cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn, như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai , cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất. Sở TN&MT TPHCM đánh giá, phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TPHCM khẳng định, dự thảo bảng giá đất tác động rất nhiều đến tổ chức, người dân sử dụng đất trên địa bàn. Do đó, TPHCM thực hiện rất thận trọng. Dù đã hết thời gian lấy ý kiến nhân dân vào 26/7 nhưng TPHCM đã tổ chức thêm các hội nghị lắng nghe để tiếp thu, nhận phản biện về nội dung này. Sở TN&MT TPHCM sẽ tiếp thu đầy đủ các ý kiến. Hội đồng thẩm định độc lập thẩm định các nội dung trên và trình Sở Tư pháp trước khi gửi tới HĐND TPHCM. Theo quy định, bảng giá đất là căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục cho 12 đối tượng. Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến các đối tượng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất, nộp thuế, nộp lệ phí, nộp tiền xử phạt vi phạm hành chính.
Làm tăng giá nhà
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. “Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng. Savills ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế”, bà Vân cho biết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định, dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây. Chi phí đầu vào bị đẩy lên cao hơn gây tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà; tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng. Điều này tác động bất lợi đến các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Tương tự, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holding cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động lớn nhất với người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhất là thực hiện các nghĩa vụ như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đối với doanh nghiệp, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Tuy nhiên, dù trực tiếp hay gián tiếp cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group khẳng định, với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bảng giá đất mới làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng vì càng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Chi phí tiền sử dụng đất tăng, các loại thuế phí kèm theo sẽ tăng. Các yếu tố này cấu thành vào giá bán bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.
Tuy nhiên ở góc độ tích cực, ông Thắng cho biết bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực. Cụ thể, khi có bảng giá đất sẽ giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ dàng hơn.
Hiện nay, TPHCM đang gặp khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1/8 đến thời điểm bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 được ban hành. Để tránh ách tắc trong quá trình giải quyết hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ TN&MT, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện, giải quyết nội dung vướng mắc nêu trên để TPHCM có cơ sở thực hiện.