TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại buổi họp báo.
Quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm bất động sản
Thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán bất động sản luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận, toàn xã hội. Một số thông tin cho rằng các môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Để tìm hiểu rõ vấn đề trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã tổ chức buổi họp báo “Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.
Tại buổi họp báo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, quyền quyết định giá bán bất động sản là quyền của chủ đầu tư, của nhà phát triển bất động sản, môi giới bất động sản không được phép tham gia. Có thể thấy, chủ thể cần xác định giá bán, có quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm bất động sản. Bán giá cao hay thấp là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh.
Theo đó, doanh nghiệp có thể định giá cao để tối đa hóa lợi nhuận, cũng có thể định giá thấp nhằm tăng tính cạnh tranh hoặc xác định một bước giá hài hòa để đảm bảo lợi ích của cả doanh nghiệp và khách hàng. Tùy từng thời điểm mà mục tiêu của doanh nghiệp có thể khác nhau, từ đó chiến dựa về giá bán sản phẩm cũng có thể được điều chỉnh cho phù hợp.
Trong quá trình định giá đó, chi phí cho kênh trung gian là một yếu tố cấu thành của doanh nghiệp sản xuất cân đối và phù hợp để đưa vào giá bán, để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng.
Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá đến mức gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Các nhân tham gia vai trò trung gian chỉ được quyền nhận về thù lao do doanh nghiệp sản xuất chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào việc xác định giá bán sản phẩm.
Môi giới là người mong muốn giá bán bất động sản ở mức phù hợp nhất
Ở một khía cạnh khác, khi giá bán bất động sản càng cao, môi giới bất động sản càng khó khăn. Hơn ai hết, môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy thì việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội để nhận hoa hồng tốt hơn.
Khi giá bán bất động sản thấp, việc môi giới bán hàng sẽ thuận lợi hơn. Ảnh: Int
Ở vấn đề này, không thể phủ nhận hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam ngày càng trở nên chuyên nghiệp và chất lượng, thay vì chỉ giữ vai trò là một kênh phân phối, nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng, nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán bất động sản.
Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sản phẩm đều bị chủ đầu tư chê thấp. Bởi lẽ, chủ đầu tư luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ dàng bán hàng.
Trên thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng, nhà đầu tư, sàn giao dịch, môi giới bất động sản cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí để chạy PR, marketing. Nếu giá bán bất động sản quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng môi giới thành công sẽ khó khăn hơn.
Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch, môi giới bất động sản là người mong muốn giá bán bất động sản xác định ở mức giá phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội để nhận hoa hồng. Môi giới bất động sản có thể chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống còn hơn theo đuổi một sản phẩm giá cao nhưng luôn trong tình trạng không chắc chắn, TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Môi giới bất động sản không đủ tài chính để "ôm hàng", “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”
Ngoài ra, cũng phải kể đến những nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng chi một lượng tiền lớn để đầu cơ, tích trữ, lướt sóng bất động sản kiếm chênh lệch. Những người này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản, bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Không nhiều môi giới có đủ khả năng tài chính để "ôm hàng", “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Đây là kết quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở giá bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này luôn neo ở mức cao, cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua chuyển nhượng nhà đất ngày càng khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà các lô chung cư trước giờ vốn được coi là tiêu sản cũng lộn ngược dòng tăng giá, không kể mới hay cũ.
Môi giới bất động sản có một vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Để đảm bảo hoạt động này phát triển theo hướng chuyên nghiệp, chất lượng, công khai và minh mạnh, hành ra pháp lý mới đã bổ sung rất nhiều quy định chi tiết, cụ thể đối với điều kiện hành nghề của các cá nhân tổ chức.
Tuy nhiên, cần xác định rõ môi giới bất động sản chỉ đóng vai trò trung gian kết nối. Môi giới bất động sản không phải là bên bán cũng không phải là bên mua nên không có quyền quyết định giá và không đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền tích trữ bất động sản để gây lũng đoạn thị trường.