Tháo gỡ bất cập cải tạo chung cư cũ

Để tháo gỡ khó khăn này, theo nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, chỉ khi có cơ chế mới để thu hút đầu tư tư nhân, tháo gỡ những rào cản pháp lý, thì việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ mới có thể thật sự chuyển mình.

Những mô hình hiệu quả

Dự án Khu chung cư Cô Giang (số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, Quận 1) trước là chung cư cũ, bao gồm 750 căn hộ. Khi có chủ trương di dời, phần lớn người dân lựa chọn nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tự lo tái định cư; chỉ có 197 hộ yêu cầu tái định cư tại chỗ. Để thực hiện được dự án, UBND Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng phương thức “công-tư kết hợp”.

Theo đó, chính quyền thành phố chịu trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân; chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm nguồn vốn tài chính để Nhà nước thực hiện hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời doanh nghiệp có thể hỗ trợ thêm cho người dân. Đến nay, một chung cư mới đã được thay thế, người dân nhận nhà tái định cư.

Năm 2014, UBND quận Bình Thạnh di dời và bố trí tái định cư 300 hộ dân sinh sống tại lô IV, lô VI Khu chung cư Thanh Đa do bị nghiêng, lún, nguy hiểm. Chính quyền quận Bình Thạnh đã áp dụng chính sách bồi thường được người dân đồng thuận. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84m2 được hoán đổi hai căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn tại chung cư tái định cư có vị trí gần nơi ở cũ. UBND Quận 4 cũng được xem là điển hình cho việc cải tạo, xây mới nhiều chung cư cũ xuống cấp.

Đơn vị này giao cho Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư. Tương tự, với đặc thù các chung cư cũ trên địa bàn có diện tích nhỏ, không thể xây mới để tái định cư tại chỗ cho người dân, UBND Quận 3 đã quy hoạch và xây dựng ba khu vực tái định cư với tổng diện tích 13ha để di dời và bố trí tái định cư cho dân. Nhờ thế, chủ trương cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả cao.

Nhiều dự án gặp bế tắc

Đánh giá về những điển hình hiệu quả trong cải tạo chung cư cũ nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, dù đó là những cách làm hay nhưng khó áp dụng trên diện rộng bởi những nguyên nhân như: Vốn ngân sách hạn hẹp, thiếu quỹ đất sạch để xây dựng chung cư tái định cư, chưa kêu gọi được nguồn vốn xã hội hóa vì vướng các quy định của pháp luật…

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận, dù thành phố đã vận dụng nhiều giải pháp trong cải tạo chung cư cũ nhưng tiến độ vẫn không đạt. Cụ thể, thành phố đặt chỉ tiêu trong giai đoạn 2016-2020 sẽ cải tạo, xây mới 474 chung cư cũ. Nhưng từ năm 2015 đến 2022, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây mới được 3 chung cư; đang cải tạo, xây dựng mới 29 chung cư.

Theo ông Khiết, nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa tham gia cải tạo chung cư cũ là do thiếu chính sách, cơ chế phù hợp yêu cầu của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, khó khăn nữa trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Theo khoản 3, Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014, quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chỉ nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án.

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có hướng dẫn cụ thể về việc, sau khi chủ đầu tư đã bồi thường, bố trí tái định cư cho dân trong các dự án xây dựng mới chung cư cũ thì có được bán căn hộ dôi dư theo giá thương mại để thu hồi vốn…

Để đẩy nhanh tiến độ, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ủy quyền cho thành phố Thủ Đức và UBND các quận được toàn quyền chủ động cải tạo nhà chung cư cần tháo dỡ; điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 các khu vực có chung cư cũ; thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của khu vực chung cư cũ cấp D.

Đối với những chung cư có diện tích quá nhỏ dưới 1.000m2 và không thích hợp xây dựng lại chung cư tại cùng vị trí thì địa phương chủ động bố trí tái định cư tại vị trí khác. Sau đó, thành phố sẽ phá dỡ chung cư, điều chỉnh quy hoạch chức năng vị trí đó để làm đấu giá.

UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng thay thế nhà chung cư cũ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên có chính sách miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư có một phần diện tích là nhà biệt thự hoặc có mục đích sử dụng khác.